Bail commercial : obligations du bailleur, contentieux fréquents et conseils d’avocat
Avocat en droit des baux commerciaux, je vous propose ici une analyse complète des obligations juridiques du bailleur en matière de bail commercial. Que vous soyez bailleur ou locataire, cet article vous permet de comprendre les , les risques en cas de manquement et les solutions juridiques possibles en cas de litige.1. Bail commercial : que doit le bailleur au locataire ?
Le bailleur commercial est juridiquement tenu à plusieurs obligations clés, issues du Code civil et du Code de commerce. Ces engagements, s’ils sont négligés, peuvent donner lieu à une action en responsabilité du bailleur voire à une résiliation judiciaire du bail commercial. Ses principales obligations sont :- la délivrance d’un local conforme à l’usage prévu au bail,
- l’entretien des lieux et la réalisation des grosses réparations,
- la garantie de jouissance paisible du locataire,
- le respect des règles d’information et de transparence (état des charges, diagnostics, travaux).
2. L’obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle
Conformément à l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer les locaux en bon état. Cela signifie :- que les lieux doivent être adaptés à l’activité commerciale convenue (ex. : ventilation pour un restaurant, vitrines pour un commerce),
- qu’ils doivent être conformes aux normes de sécurité, d’accessibilité et d’urbanisme,
- et que le local doit permettre un usage immédiat et paisible.
3. Réparations et entretien : qui prend en charge quoi ?
Les règles sont précisées par la loi et par la jurisprudence constante :- Le bailleur prend en charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, sauf clause contraire clairement énoncée,
- Le preneur est responsable des réparations locatives courantes,
- Depuis la loi Pinel, la répartition des charges doit être listée dans un document annexe au bail, sous peine de nullité partielle de certaines clauses.
4. Troubles de jouissance : le bailleur responsable en cas de nuisances
Le bailleur est tenu de garantir une jouissance paisible des lieux. Cela couvre :- les troubles de droit (expropriation, servitude gênante),
- les troubles de fait (bruits, odeurs, fuites d’eau), y compris ceux causés par d’autres locataires ou par des équipements communs,
- les désordres structurels (humidité, défaut d’étanchéité, gaine d’extraction défectueuse).
- des travaux à sa charge,
- une réduction de loyer,
- une éventuelle résiliation judiciaire du bail commercial en cas d’inexécution persistante.
5. Bail renouvelé et valeur locative : impact des obligations du bailleur
En cas de renouvellement, la valeur locative est déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, notamment les obligations respectives des parties. Si le bailleur impose au preneur des charges anormales sans compensation, cela peut justifier une minoration du loyer. Mais, comme le rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025 (n°23-15.394), le dépôt de garantie élevé ne constitue pas un facteur de minoration si le locataire perçoit les intérêts légaux sur les sommes avancées au-delà de deux termes (article L. 145-40 du Code de commerce).6. Que faire en cas de manquement du bailleur ?
Le locataire peut :- mettre en demeure le bailleur d’exécuter ses obligations,
- saisir le juge pour demander une réduction de loyer ou une exécution forcée des travaux,
- engager une action en responsabilité contractuelle,
- demander la résiliation du bail commercial pour inexécution.
