Par Maître Benoît Favot – Avocat au barreau de Paris – Negotium Avocats
Le projet de loi de simplification de la vie économique, adopté par le Sénat le 22 octobre 2024 et relancé après la dissolution de l’Assemblée nationale, contient plusieurs dispositions majeures en matière de baux commerciaux. Il répond à des préoccupations exprimées de longue date par les commerçants et les fédérations professionnelles, tout en modernisant un cadre juridique parfois source d’insécurité ou de rigidité excessive.
Dans le prolongement des travaux du Conseil National du Commerce, ce texte entend assouplir les règles applicables aux relations locatives commerciales, alléger la charge administrative et redonner des marges de manœuvre aux preneurs. Il impose ainsi une lecture attentive des évolutions à venir, tant pour les bailleurs institutionnels que pour les entrepreneurs.
1. Droit de préférence : recentrage sur les locaux à vocation commerciale ou artisanale
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel de 2014, confère au preneur un droit de préférence en cas de vente du local loué.
Le projet de loi précise que ce droit ne concernera désormais que :
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les locaux commerciaux aménagés à titre principal pour l’accueil physique de la clientèle,
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les locaux artisanaux utilisés pour la réception habituelle de la clientèle.
📌 Exclus du champ : les bureaux et entrepôts.
Cette clarification vise à mettre fin à certaines incertitudes jurisprudentielles et à protéger plus efficacement le fonds de commerce du preneur.
2. Mensualisation des loyers : une mesure d’ordre public
Aujourd’hui, les loyers sont généralement exigés trimestriellement et d’avance. Cette pratique est souvent lourde pour les trésoreries fragiles.
🔎 Le projet prévoit que le locataire pourra exiger une facturation mensuelle, même pour les baux en cours, sauf s’il s’agit de locaux monovalents.
📌 Cette disposition est d’ordre public : aucune clause contraire ne pourra être invoquée.
3. Indexation : autorisation des clauses « tunnel »
L’indexation peut générer des évolutions de loyer difficilement prévisibles. Le texte autorise désormais explicitement les clauses « tunnel », qui plafonnent les hausses et les baisses de loyer dans des proportions symétriques.
✅ Sécurité juridique renforcée pour les deux parties.
4. Plafonnement et restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie sera :
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plafonné à 3 mois de loyers,
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restitué dans un délai de 3 mois à compter de la remise des clés (déduction faite des sommes justifiées),
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à la charge du nouveau bailleur en cas de mutation de l’immeuble.
📌 Applicable aux baux en cours, uniquement si la restitution intervient après un délai de 3 mois suivant la promulgation de la loi.
5. Clause résolutoire et délais judiciaires : un encadrement renforcé
Le juge pourra refuser de suspendre les effets de la clause résolutoire si :
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le locataire ne justifie pas de sa capacité à payer,
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le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris avant la première audience.
🎯 Objectif : limiter les abus de procédures dilatoires.
6. Congé, tacite prolongation et clarification du droit applicable
Le projet modifie l’article L. 145-9 du Code de commerce pour clarifier la date d’effet du congé :
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En cours de tacite prolongation : le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil.
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En cours de bail :
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Si le congé est donné au moins 6 mois avant le terme, il prend effet à ce terme.
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Si donné moins de 6 mois avant le terme, il prend effet au dernier jour du trimestre civil suivant.
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👉 Le terme de “reconduction” est supprimé au profit de celui de “prolongation tacite”, conforme à la jurisprudence.
⚠️ Vigilance sur le calcul du délai de préavis : une erreur peut prolonger le bail de trois années supplémentaires.
7. Fin de la refacturation de la taxe foncière au locataire : une révolution silencieuse
Le projet de loi déposé en juin 2024 prévoit une mesure radicale :
La taxe foncière ne pourra plus être refacturée au locataire, même si le bail le prévoit expressément.
📌 Cette disposition remet en cause la liberté contractuelle et impactera directement les baux en cours, qui contiennent presque tous une clause de refacturation.
👉 À suivre de très près pour anticiper d’éventuels recours en restitution des sommes versées indûment.
8. Vers une simplification globale du bail commercial
Le texte s’inscrit dans une logique plus vaste de modernisation du statut des baux commerciaux, avec des pistes telles que :
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Réduction de la durée minimale du bail (inférieure à 9 ans),
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Clauses de sortie anticipée assouplies,
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Allègement des justificatifs exigés à la conclusion du bail,
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Dématérialisation des autorisations (AEC, autorisation ERP…).
9. Dispositions transitoires : des incertitudes à lever
Plusieurs questions demeurent :
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Le texte s’appliquera-t-il rétroactivement ou seulement aux baux nouveaux ?
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Le caractère d’ordre public sera-t-il généralisé ?
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Quel sera le sort des clauses déjà stipulées ?
🕰️ Il est probable que certaines mesures, comme la mensualisation ou le plafonnement du dépôt, s’appliquent dès l’entrée en vigueur pour les baux en cours.
🧠 En conclusion : une réforme bienvenue mais exigeante
Le projet de loi de simplification économique 2024 constitue un tournant important pour les baux commerciaux :
✔️ droits renforcés pour les preneurs,
✔️ contraintes clarifiées pour les bailleurs,
✔️ gestion contractuelle simplifiée.
👉 Une vigilance contractuelle s’impose. La réforme nécessite un audit juridique rigoureux des baux existants.
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