Par Negotium Avocats – Avocats en droit commercial à Paris
📅 Mise à jour : juin 2025
📚 Référence : Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279, publié au Bulletin
🔍 L’essentiel à retenir
L’article L. 145-7-1 du Code de commerce, qui interdit au preneur d’un bail commercial portant sur une résidence de tourisme de résilier à l’issue d’une période triennale, ne s’applique qu’au bail initialement conclu. À l’issue du renouvellement, le bail redevient pleinement soumis aux dispositions classiques du statut des baux commerciaux, et notamment à la résiliation triennale de droit du preneur (art. L. 145-4 C. com.).
Cette solution, consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt publié du 7 septembre 2023, a le mérite de clarifier une question restée longtemps incertaine, en raison de la formulation ambiguë de l’article L. 145-7-1 et de décisions divergentes rendues par les juridictions du fond.
⚖️ 1. Le contexte juridique : une dérogation encadrée au droit de résiliation triennale
Depuis la loi du 22 juillet 2009, l’article L. 145-7-1 du Code de commerce prévoit que les baux commerciaux signés entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée minimale de neuf ans, sans faculté de résiliation à chaque période triennale, contrairement à la règle de droit commun (art. L. 145-4).
Cette disposition vise à garantir la stabilité des exploitations touristiques classées, afin de sécuriser l’investissement des bailleurs, souvent particuliers ayant bénéficié d’un avantage fiscal lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové (ex : dispositif Demessine – art. 199 decies E du CGI).
Mais la question était de savoir si cette interdiction de résiliation triennale s’applique uniquement au bail initial ou également aux baux renouvelés.
🧾 2. L’affaire tranchée par la Cour de cassation : une résiliation possible au terme triennal du bail renouvelé
Dans l’affaire jugée le 7 septembre 2023, un exploitant de résidence de tourisme avait donné congé à l’issue de la deuxième période triennale d’un bail renouvelé, initialement conclu en 2000 et renouvelé pour onze ans en 2010. Les bailleurs soutenaient que ce congé était nul, en invoquant l’article L. 145-7-1.
Ils soutenaient que cette disposition interdisait toute résiliation triennale pendant la durée du bail, y compris en cas de renouvellement.
La Cour d’appel de Paris rejette cet argument, et la Cour de cassation confirme la solution : l’article L. 145-7-1 ne s’applique qu’au bail initialement signé.
📌 Extrait clef :
« Il résulte des travaux parlementaires que l’objectif du législateur est d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans. […] Le bail renouvelé est régi par l’article L. 145-12 du Code de commerce, qui rend applicables les dispositions sur la résiliation triennale. »
📚 3. Une interprétation logique au regard des objectifs fiscaux et de l’économie du statut
La solution de la Cour repose sur une analyse finaliste et restrictive de la dérogation. En effet :
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Le but du législateur était de lutter contre le désengagement anticipé de l’exploitant lors du bail initial, pour sécuriser l’investissement locatif du bailleur ;
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Ce souci ne justifie plus une restriction une fois ce bail initial arrivé à son terme ;
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Aucun avantage fiscal n’est attaché à la conclusion d’un bail renouvelé. L’exclusion de la résiliation triennale ne se justifie donc plus sur le plan économique.
💬 Comme le rappelle la Cour :
« L’intention du législateur était de rendre fermes les baux initiaux conclus lors de l’édification ou de la réhabilitation de la résidence de tourisme. »
📌 4. Conséquences pratiques pour les bailleurs et exploitants de résidences de tourisme
Cette jurisprudence consacre une règle claire :
✅ Le bail initial signé avec un exploitant de résidence de tourisme est ferme pour 9 ans minimum, sans résiliation triennale possible ;
✅ Le bail renouvelé, quant à lui, redevient résiliable par le preneur tous les trois ans, comme tout bail commercial classique.
📌 Cela signifie que les propriétaires-bailleurs, qui pensaient maintenir une certaine stabilité au-delà du premier bail grâce à l’article L. 145-7-1, ne pourront pas s’opposer à un congé triennal notifié par l’exploitant après renouvellement, sauf stipulation spécifique dans le bail renouvelé.
🏛️ 5. Une clarification attendue après une jurisprudence fluctuante
Avant cet arrêt de 2023, plusieurs juridictions du fond avaient interprété diversement la portée de l’article L. 145-7-1 :
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Certaines considéraient qu’il s’appliquait à tous les baux, y compris renouvelés, dès lors qu’ils portaient sur une résidence de tourisme ;
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D’autres estimaient que cette interdiction devait rester cantonnée au bail initial, seul visé par les mécanismes fiscaux protecteurs.
La formulation ambiguë du texte, qui évoque les « baux commerciaux signés », a contribué à cette incertitude. Le législateur n’ayant pas précisé si cette restriction s’appliquait aux baux renouvelés, la Cour de cassation a logiquement privilégié une lecture restrictive, conforme au principe selon lequel les exceptions à une règle d’ordre public doivent être strictement interprétées.
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