Régularisation tardive des charges en bail commercial : une clarification décisive
Par un arrêt publié du 29 janvier 2026 (3e civ., n° 24-16.270), la Cour de cassation apporte une réponse attendue à une question nourrissant un contentieux important depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel : le non-respect des délais de régularisation annuelle des charges impose-t-il automatiquement au bailleur de restituer les provisions perçues ?
La Haute juridiction adopte une position claire et structurante. La tardiveté, à elle seule, n’entraîne pas déchéance du droit du bailleur aux provisions dès lors que celui-ci est en mesure de justifier, y compris devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
1. Le cadre juridique des charges en bail commercial
En matière de bail commercial, les charges ne constituent pas un accessoire automatique du loyer. Elles ne sont dues par le preneur que si le contrat les met expressément à sa charge. Ce principe, issu de la liberté contractuelle, a été constamment rappelé par la jurisprudence.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a toutefois profondément encadré ce régime. L’article L145-40-2 du Code de commerce impose désormais un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes imputables au preneur. L’article R145-35 énumère les catégories de dépenses qui ne peuvent, en tout état de cause, lui être transférées. Enfin, l’article R145-36 prévoit que le bailleur doit transmettre chaque année un état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des charges, dans des délais strictement déterminés.
Il convient de rappeler que les provisions sur charges ne s’analysent pas comme un complément de loyer. Elles constituent de simples avances. Leur perception suppose, par nature, une justification ultérieure. Tant que les dépenses ne sont pas établies dans leur principe et leur montant, les sommes versées conservent leur caractère provisionnel.
2. L’absence totale de régularisation : une sanction acquise
La jurisprudence était déjà fixée sur un point essentiel. Lorsque le bail prévoit une régularisation annuelle et que le bailleur s’abstient totalement d’y procéder, les provisions sont privées de fondement. La Cour de cassation a jugé que l’absence de régularisation rend les appels de provisions sans cause et justifie leur restitution.
Cette solution s’explique par la nature même des provisions. Elles ne deviennent définitivement acquises qu’après confrontation aux dépenses réelles. En l’absence totale de régularisation, cette confrontation n’a jamais lieu.
3. La question délicate de la régularisation tardive
La difficulté résidait dans une hypothèse intermédiaire. Le bailleur ne respecte pas les délais fixés par l’article R145-36 du Code de commerce ou par le bail, mais il finit par produire l’ensemble des justificatifs établissant la réalité et le montant des charges.
Fallait-il considérer que le simple dépassement du délai emportait déchéance automatique du droit aux provisions ?
La Cour de cassation répond par la négative. Elle affirme que le bailleur n’est pas tenu de restituer les provisions s’il justifie, même tardivement et le cas échéant devant le juge, des charges effectivement exigibles.
La solution repose sur une distinction désormais structurante. L’absence de régularisation est sanctionnée. En revanche, la régularisation tardive, dès lors qu’elle est probante, ne prive pas le bailleur de son droit.
La Haute juridiction souligne implicitement que le texte réglementaire fixe un délai, mais ne prévoit aucune sanction automatique en cas de dépassement. En l’absence de déchéance expressément prévue par le législateur, il n’appartient pas au juge d’en créer une.
4. Portée et enseignements pratiques
La décision ne constitue nullement une validation de pratiques négligentes. Le bailleur demeure soumis à une obligation d’information annuelle impérative et doit respecter l’inventaire limitatif des charges. Le retard dans la communication des comptes peut nourrir des griefs distincts, notamment sur le terrain de la responsabilité contractuelle ou de la bonne foi.
Surtout, la solution renforce le rôle central de la preuve. La charge probatoire pèse intégralement sur le bailleur. Il lui appartient d’établir la réalité des dépenses, leur conformité à l’inventaire contractuel, leur caractère récupérable et leur mode de répartition. À défaut de justification suffisante, la restitution pourra être ordonnée.
Pour le preneur, l’arrêt impose un recentrage des moyens de contestation. La seule tardiveté de la régularisation ne suffit plus. La discussion devra porter sur la nature des charges, leur conformité aux exclusions légales issues de la loi Pinel, leur rattachement au bail et leur exactitude comptable.
Conclusion
L’arrêt du 29 janvier 2026 clarifie le régime des charges en bail commercial en consacrant une approche équilibrée. La loi Pinel impose des obligations formelles strictes, mais l’absence de sanction textuelle exclut toute déchéance automatique en cas de simple retard.
En définitive, la question n’est pas celle du délai, mais celle de la preuve. Si les charges sont réelles, contractuellement imputables et dûment justifiées, le bailleur conserve son droit aux provisions, même lorsque la régularisation est intervenue tardivement.
