Cession de fonds de commerce et bail commercial : l’exigence de précision dans la garantie solidaire du cédant
Dans son article publié le 30 janvier 2026, Benoît Favot revient sur un jugement du Tribunal judiciaire de Caen (19 janvier 2026, RG n° 24/00115), qui constitue un rappel particulièrement pédagogique des règles gouvernant la clause de garantie solidaire du cédant dans les baux commerciaux.
L’intérêt de la décision tient moins à une innovation jurisprudentielle qu’à la rigueur avec laquelle le tribunal applique les principes classiques : la solidarité ne se présume pas, elle s’interprète strictement, et son efficacité dépend exclusivement de la qualité de sa rédaction.
1. Une garantie exclusivement contractuelle, strictement encadrée
La clause de garantie solidaire du cédant est traditionnellement insérée dans les baux commerciaux afin de compenser l’impossibilité pour le bailleur de s’opposer à la cession du bail au profit de l’acquéreur du fonds de commerce, conformément à l’article L145-16 du Code de commerce.
Par cette clause, le cédant s’engage à garantir solidairement le paiement des loyers et l’exécution des obligations résultant du bail par son cessionnaire.
Il convient toutefois de rappeler que cette garantie ne résulte d’aucune disposition légale autonome. Elle est purement contractuelle. En l’absence de clause expresse, le bailleur ne dispose d’aucun recours contre le cédant.
La jurisprudence ancienne, qui admettait que le cédant restait garant même sans stipulation expresse, a été abandonnée de longue date. Désormais, la Cour de cassation juge de manière constante que, faute de clause claire, le cédant est totalement libéré de ses obligations à compter de la cession.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, cette garantie est en outre limitée à une durée maximale de trois années à compter de la cession, en application de l’article L145-16-2 du Code de commerce. L’encadrement légal s’ajoute donc à l’exigence rédactionnelle.
2. L’enseignement central du jugement : la distinction entre loyers et indemnités d’occupation
L’affaire soumise au Tribunal judiciaire de Caen illustre un scénario fréquent en pratique. Après la cession du fonds de commerce, le cessionnaire cesse de régler régulièrement ses loyers. Le bailleur met en œuvre la clause résolutoire par la délivrance d’un commandement demeuré infructueux, puis obtient du juge des référés la constatation de la résiliation. Le cessionnaire est ensuite placé en redressement puis en liquidation judiciaire.
Le bailleur agit alors contre le cédant sur le fondement de la clause de garantie solidaire.
La difficulté tient à la nature des sommes réclamées. En matière de clause résolutoire, la résiliation prend effet à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement resté sans effet, et non à la date de l’ordonnance du juge. À compter de cette date, les sommes dues ne constituent plus des loyers, mais des indemnités d’occupation, fondées sur le maintien sans droit ni titre dans les lieux.
Cette distinction est déterminante. Une clause prévoyant que le cédant demeure garant « du paiement des loyers et de l’exécution du bail » ne couvre pas, sauf stipulation expresse, les indemnités d’occupation postérieures à la résiliation.
La Cour de cassation exige en effet une stipulation précise visant expressément ces indemnités pour qu’elles puissent être mises à la charge d’un garant. Les indemnités d’occupation relèvent d’une situation distincte du contrat résilié et présentent un fondement quasi délictuelle. Elles ne peuvent donc être assimilées aux loyers dus en exécution du bail.
En l’espèce, le tribunal retient que la clause litigieuse ne visait que les obligations issues du bail. Il limite donc la condamnation du cédant aux loyers et charges dus à la date de résiliation, ainsi qu’aux réparations locatives éventuelles, et exclut toute condamnation au titre des indemnités d’occupation.
La décision s’inscrit dans une jurisprudence constante, mais elle constitue un rappel salutaire pour les rédacteurs.
3. L’obligation d’information du cédant depuis la loi Pinel
Le jugement précise également les conditions de mise en œuvre de la garantie depuis 2014. Lorsque le bail comporte une clause de solidarité, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité.
Si le texte ne prévoit pas expressément de sanction, les juridictions du fond apprécient strictement les conséquences d’un manquement. Dans l’affaire commentée, le bailleur avait tardé à formaliser ses démarches et ne démontrait pas avoir informé clairement le cédant de la situation et de l’ampleur de la dette.
Le tribunal considère que cette carence a privé le cédant de la possibilité d’intervenir rapidement auprès du cessionnaire afin de limiter l’aggravation de la dette locative. La gestion du recouvrement doit donc être rigoureuse et documentée.
4. Sécuriser la rédaction du bail et de l’acte de cession
L’article insiste sur un point fondamental : la sécurité juridique ne peut être obtenue par de simples renvois généraux.
Dans le bail commercial, la clause de garantie solidaire doit définir précisément son champ, viser expressément les indemnités d’occupation si telle est l’intention du bailleur, et encadrer clairement sa durée.
Dans l’acte de cession de fonds de commerce, il ne suffit pas de rappeler les stipulations du bail. L’engagement du cédant doit être reproduit et accepté de manière claire et explicite. À défaut, la solidarité peut être jugée inopposable.
L’article rappelle également la faculté offerte par l’article L145-16, alinéa 3 du Code de commerce, qui permet au juge de substituer une garantie suffisante lorsque celle initialement prévue devient inopérante, notamment en cas de dissolution du cédant.
Enfin, il convient de ne pas perdre de vue que la clause de garantie solidaire est réputée non écrite lorsque la cession intervient dans le cadre d’une procédure collective du cédant, en application de l’article L622-15 du Code de commerce.
Conclusion
La décision du Tribunal judiciaire de Caen confirme que la clause de garantie solidaire du cédant demeure un instrument efficace de sécurisation du risque locatif, mais un instrument d’une extrême technicité.
Son efficacité dépend de trois paramètres cumulatifs : une rédaction précise et exhaustive, une parfaite maîtrise du mécanisme de la clause résolutoire, et une mise en œuvre diligente par le bailleur.
En matière de cession de fonds de commerce et de baux commerciaux, la garantie solidaire n’est jamais automatique. Elle est le produit d’une ingénierie contractuelle exigeante, dont la moindre approximation peut priver le bailleur d’un recours déterminant.
