L’article traite d’un point de blocage classique pour les restaurants exploités en copropriété : l’absence d’extraction au moment de la prise à bail. Lorsque le local commercial n’est pas équipé, la difficulté ne relève pas seulement de la technique. Elle se situe au croisement du bail commercial (obligation de délivrance), du droit de la copropriété (pouvoir de l’assemblée générale) et d’un contentieux souvent exigeant, où la preuve et la chronologie commandent l’issue du dossier.
1) Quand l’absence d’extraction devient un manquement à l’obligation de délivrance
Dès lors que le bail est consenti pour une activité de restauration, l’extraction n’est pas un simple aménagement de confort : c’est une condition d’exploitabilité. L’article rappelle que la délivrance conforme, au sens des articles 1719 et 1720 du Code civil, s’apprécie de manière fonctionnelle. Un local « autorisé restaurant » mais inexploitable faute d’extraction (ou faute de possibilité réelle et juridiquement sécurisée d’en installer une) expose le bailleur à un risque de responsabilité.
La jurisprudence est particulièrement ferme lorsque l’exploitation dépend d’un aléa majeur, typiquement l’obtention d’autorisations de copropriété incertaines ou conflictuelles. Les clauses mettant à la charge du preneur des travaux de mise en conformité ne suffisent pas, si elles conduisent en réalité à neutraliser l’obligation essentielle de délivrance ou à rendre l’activité impraticable sans contentieux aléatoire.
L’enjeu pratique est clair : avant même d’entrer dans la mécanique de la copropriété, il faut qualifier juridiquement le problème. Selon la rédaction du bail, la destination contractuelle et l’information dont disposait le bailleur, l’absence d’extraction peut devenir un point d’appui contentieux majeur pour le preneur (exception d’inexécution, responsabilité, résolution, demandes indemnitaires).
2) L’assemblée générale : passage obligé dès que l’on touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur
En pratique, une extraction implique presque toujours une atteinte aux parties communes (gainage vertical, traversées, toiture, cour, façade) et très souvent une modification de l’aspect extérieur. Dès lors, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires devient un préalable impératif.
L’article insiste sur un point fréquemment mal anticipé : l’accord du syndic, même écrit, ne vaut pas autorisation. Seule l’AG peut statuer, et l’utilité économique de l’activité, la conformité sanitaire ou l’urgence d’exploitation n’y changent rien. La décision collective structure toute la stratégie : elle conditionne la légalité des travaux et, en cas de refus, l’accès au juge sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
3) Le dossier technique : la pièce maîtresse, avant même le contentieux
La réussite d’un projet d’extraction tient d’abord à la qualité du dossier présenté à l’AG. Le refus pour « dossier incomplet » est, en pratique, l’argument le plus fréquent et le plus efficace pour les copropriétaires.
L’article met l’accent sur une idée directrice : le dossier soumis à l’assemblée doit être conçu comme un dossier qui se plaide. Les pièces communiquées au syndic et aux copropriétaires seront celles qui seront scrutées ensuite par le juge, si un recours est engagé. Plans précis, descriptif technique, cheminement, modalités de fixation, percements, étanchéité, assurances, intégration esthétique, et surtout traitement des nuisances (bruit, vibrations, odeurs) : le projet doit neutraliser les objections prévisibles et permettre une décision « en connaissance de cause ».
À défaut, l’AG dispose d’un motif solide de refus, difficile à renverser ensuite : le juge ne « complète » pas un projet lacunaire.
4) Le risque central : travaux sans autorisation ou non conformes au vote
Le cœur des risques contentieux réside dans la chronologie. L’article rappelle que réaliser les travaux sans autorisation régulière, ou s’écarter du projet voté, expose à une sanction particulièrement lourde : la remise en état.
Cette remise en état peut être ordonnée indépendamment de toute preuve de nuisance ou de préjudice. Elle peut aussi être prononcée lorsque les travaux, pourtant autorisés, ne sont pas strictement conformes à ce qui a été voté (tracé, diamètre, emplacement du moteur, débouché, etc.). Plus encore, la régularisation a posteriori est, en pratique, largement fermée : l’autorisation judiciaire prévue par l’article 30 est conçue comme une voie préventive, pas comme une procédure de « rattrapage » d’une installation déjà réalisée.
Pour un exploitant de restaurant, ce risque est existentiel : la remise en état peut signifier une fermeture. Pour le bailleur, il peut se doubler d’une responsabilité envers le locataire.
5) L’article 30 de la loi de 1965 : un recours utile, mais étroit et probatoire
En cas de refus d’AG, l’article 30 constitue la voie contentieuse permettant, dans certaines conditions, d’obtenir l’autorisation judiciaire. Mais l’article montre que c’est un contentieux exigeant : il suppose un projet techniquement verrouillé, compatible avec la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété, proportionné aux atteintes portées aux droits des autres copropriétaires, et assorti de garanties sérieuses sur les nuisances et l’intégration.
L’autorisation judiciaire est envisageable lorsque la restauration est compatible et que le projet est objectivement maîtrisé. Elle échoue en revanche dès que le projet est imprécis, insuffisamment justifié ou juridiquement fragile au regard du règlement de copropriété.
6) Le référé : un outil marginal, à manier avec prudence
L’article souligne que le référé est rarement adapté pour « obtenir l’extraction ». La raison est simple : autoriser une extraction suppose une appréciation au fond (destination, proportionnalité, analyse technique), qui excède l’office du juge des référés.
Le référé peut toutefois conserver un intérêt tactique pour des mesures périphériques mais utiles au calendrier : obtenir certaines mesures conservatoires, sécuriser une situation existante, ou traiter un trouble manifestement illicite distinct de l’autorisation elle-même. L’autorisation, elle, se plaide en principe au fond.
Conclusion : une méthode en trois temps
L’article propose une approche structurée, centrée sur la méthode plutôt que sur l’improvisation.
D’abord, un audit juridique préalable (bail, destination, obligation de délivrance, règlement de copropriété). Ensuite, un dossier technique complet conçu comme un futur dossier contentieux. Enfin, une stratégie séquencée : passage par l’AG, puis éventuellement action au fond sur le fondement de l’article 30, sans jamais céder à la tentation des travaux « de fait ».
Le fil conducteur est constant : en matière d’extraction, ce qui décide du succès n’est pas seulement la nécessité technique, mais la preuve, la conformité et la chronologie.
