À propos de Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 novembre 2025 présente un intérêt majeur pour la théorie des clauses résolutoires en bail commercial. Il consacre, avec une netteté nouvelle, la sanction applicable lorsque la clause stipule un délai inférieur au délai légal d’un mois : la clause résolutoire est réputée non écrite dans son entier.
Cette décision, publiée au Bulletin, s’inscrit dans la logique d’une jurisprudence constante relative au caractère d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce, mais franchit un pas supplémentaire en affirmant expressément le régime de sanction de la clause irrégulière.
1. Le contexte : un bail prévoyant un délai inférieur au délai légal d’un mois
Dans l’affaire commentée, la bailleresse, la SCI San Marco, avait délivré à sa locataire une sommation visant la clause résolutoire.
Le bail stipulait un délai de quinze jours pour que la clause puisse produire effet.
Ce type de stipulation demeure encore très fréquent dans les baux anciens ou inexacts, notamment pour les obligations annexes (assurance, charges), alors même que l’article L. 145-41 impose, depuis toujours, un délai minimal d’un mois.
La bailleresse soutenait que ce délai contractuel était indifférent : selon elle, le délai légal d’un mois s’imposerait automatiquement, si bien que la clause résolutoire ne devait pas être réputée non écrite mais simplement « lue » comme conforme à la loi.
2. La question de droit : une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur au délai légal est-elle valable, quitte à être « corrigée » par la loi ?
La question posée à la Cour était donc la suivante :
La stipulation d’un délai inférieur à un mois dans une clause résolutoire vaut-elle simple irrégularité neutralisée par le jeu de l’article L. 145-41, ou constitue-t-elle une atteinte à une norme d’ordre public entraînant que la clause soit réputée non écrite ?
Cette question était importante, car la sanction change tout :
-
si la clause est simplement neutralisée, elle reste valable et peut continuer à produire effet après régularisation du commandement, dans le respect du délai légal ;
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si elle est réputée non écrite, la clause disparaît rétroactivement du bail :
→ le bailleur ne peut plus du tout se prévaloir d’une résiliation de plein droit,
→ il doit agir en résiliation judiciaire, avec la lourdeur que cela implique (preuve d’une faute grave, débat contradictoire, délais).
La question avait été peu tranchée frontalement par la jurisprudence antérieure.
3. La solution : la clause est entièrement réputée non écrite
La Cour décide, de manière ferme (pt. 5) :
La mention, dans une clause résolutoire, d’un délai inférieur à un mois fait échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 ; la clause est réputée non écrite dans son entier.
Deux principes sont ainsi clairement affirmés :
a) Le délai d’un mois est impératif et intouchable
L’article L. 145-41 est d’ordre public.
Déjà, la jurisprudence avait admis qu’un délai supérieur peut être stipulé (CA Chambéry, 25 janv. 2022), précisément parce que la règle est un minimum impératif.
En revanche, toute réduction est interdite, car elle porterait atteinte à la protection légale du locataire.
b) La sanction est celle du réputé non écrit, en application de l’article L. 145-15
Depuis la loi Pinel (2014), l’article L. 145-15 prévoit que :
toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions du statut est réputée non écrite.
La Cour fait donc application mécanique de cette sanction, ce qui clarifie définitivement l’état du droit.
4. Confrontation avec la jurisprudence antérieure
L’arrêt s’articule avec plusieurs solutions déjà bien établies :
a) Le commandement doit rappeler le délai légal (jurisprudence constante)
De nombreuses décisions sanctionnent l’absence de rappel du délai d’un mois dans le commandement :
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CA Versailles, 6 oct. 1982 : délai non rappelé → le délai légal ne peut courir.
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Cass. 3e civ., 6 mars 1996 : commandement irrégulier → pas d’acquisition de la clause.
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CA Paris, 19 déc. 2007 : commandement sans délai → inefficace.
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Cass. 3e civ., 14 déc. 1994 : commandement sans délai → pas de résiliation.
Cette jurisprudence porte sur l’acte de commandement.
L’arrêt du 6 novembre 2025 porte, lui, sur la clause elle-même.
La distinction était importante et n’était pas totalement stabilisée.
b) La possibilité de stipuler un délai supérieur (CA Chambéry, 2022)
La clause peut renforcer la protection du locataire, jamais l’affaiblir.
L’arrêt du 6 novembre 2025 confirme cette logique protectrice.
c) Le point inédit de l’arrêt : la nullité de la clause dans son ensemble
Jusqu’alors, il n’était pas certain que la clause irrégulière devait être réputée non écrite, plutôt que simplement « corrigée » par la loi.
La Cour tranche :
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pas de correction,
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pas de lecture conforme,
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la clause tombe intégralement.
5. Portée pratique de la décision
a) Pour les bailleurs : un risque majeur d’inefficacité de la clause résolutoire
Dès lors qu’un bail contient une clause prévoyant un délai inférieur à un mois :
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la clause est réputée non écrite,
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le bail ne comporte plus de clause résolutoire,
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toute procédure d’acquisition de la clause est vouée à l’échec,
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le bailleur devra engager une résiliation judiciaire, généralement bien plus complexe.
Il s’agit d’un véritable piège contractuel, notamment pour les baux anciens.
b) Pour les locataires : un moyen de défense puissant
Le preneur peut invoquer, à tout moment, même pour la première fois devant le juge :
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l’irrégularité du délai contractuel,
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la nullité totale de la clause résolutoire.
La protection statutaire joue pleinement.
c) Pour les praticiens : un impératif d’audit systématique
Cet arrêt impose une vigilance accrue lors :
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de la rédaction des baux,
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de leur renouvellement,
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de l’analyse précontentieuse en amont d’un commandement.
Le moindre délai contractuel inférieur à un mois emporte la disparition complète de la clause résolutoire.
6. Une cohérence avec la philosophie d’ensemble du statut des baux commerciaux
La décision s’inscrit parfaitement dans la logique :
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d’un régime d’ordre public visant à protéger l’exploitant,
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d’un renforcement du contrôle des clauses depuis la loi Pinel,
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d’une volonté de garantir un délai minimal et incompressible avant la résiliation automatique.
La clause résolutoire, parce qu’elle permet une résiliation de plein droit, sans débat judiciaire, ne peut fonctionner qu’à la condition d’une stricte conformité légale.
7. Conclusion
L’arrêt du 6 novembre 2025 marque une étape importante dans le contentieux de la clause résolutoire :
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il consacre l’idée selon laquelle la stipulation d’un délai inférieur à un mois est une atteinte directe à une norme d’ordre public ;
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la sanction est claire, radicale et désormais incontestable : la clause résolutoire est réputée non écrite dans son entier.
Cette solution, publiée au Bulletin, devra être intégrée sans délai (sans jeu de mots) dans la pratique contractuelle et contentieuse des baux commerciaux.
