Bail commercial : que faire si votre locataire est en redressement judiciaire ?

Lorsque le locataire d’un bail commercial fait l’objet d’un redressement judiciaire, le bailleur est confronté à une situation complexe. Le droit des procédures collectives, codifié dans le Code de commerce, encadre strictement les droits et obligations de chaque partie pour favoriser la poursuite de l’activité économique.

NEGOTIUM AVOCATS, cabinet d’avocats spécialisé en droit commercial et en procédures collectives, accompagne les bailleurs à chaque étape, pour sécuriser leurs droits tout en respectant le cadre légal applicable.

1. Que signifie le redressement judiciaire pour le bailleur ?

Le redressement judiciaire est une procédure destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise en difficulté. Dès le jugement d’ouverture :

• Les poursuites individuelles sont suspendues (article L.622-21 C. com.)
• Les dettes antérieures au jugement sont figées
• Le bail commercial ne peut être résilié pour des impayés antérieurs

En conséquence, le bailleur doit cesser toute action de recouvrement ou d’expulsion fondée sur les loyers échus avant la procédure.

2. Le sort du bail commercial pendant la période d’observation

Pendant cette période, l’entreprise continue son activité sous la supervision du tribunal. Le bail commercial peut :

• Être poursuivi, avec paiement des loyers courants par l’administrateur judiciaire
• Être résilié judiciairement en cas d’inexécution grave
• Être cédé à un repreneur dans le cadre d’un plan de cession

Si le preneur ne paie pas les loyers postérieurs à l’ouverture du redressement, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire pour inexécution (Cass. com., 8 avril 2008, n°07-13.219).

3. Peut-on invoquer une clause résolutoire ?

En principe, la clause résolutoire est suspendue par l’effet du redressement judiciaire. Cependant :

• Si elle a été constatée par décision définitive avant l’ouverture, elle produit effet
• Sinon, elle ne peut être mise en œuvre qu’après la procédure, sauf non-paiement des loyers postérieurs

Il est donc essentiel de vérifier la date et la nature de toute procédure de résiliation déjà engagée avant la procédure collective.

4. Peut-on s’opposer à la cession du bail ?

Dans un plan de cession, le bail peut être cédé malgré une clause d’agrément. L’article L.642-7 du Code de commerce permet au tribunal de céder le bail à un tiers repreneur, même contre l’avis du bailleur, dès lors que la continuité de l’exploitation l’exige.

Le bailleur conserve toutefois la possibilité de :

• Contester le projet de cession devant le juge-commissaire
• Exiger le paiement intégral des loyers courants pour éviter la résiliation

5. Quels recours pour le bailleur ?

Le bailleur peut :

• Déclarer sa créance au passif pour les loyers impayés antérieurs
• Demander la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers postérieurs
• Contester la cession de son bail en l’absence d’autorisation

En cas d’inaction, il risque de perdre des droits importants. Une veille rigoureuse et une stratégie juridique rapide sont indispensables.

Accompagnement de NEGOTIUM AVOCATS

Notre cabinet intervient pour :

• Analyser la situation juridique du bailleur face à une procédure collective
• Rédiger les actes nécessaires à la protection des droits du bailleur
• Introduire les recours utiles devant les juridictions commerciales
• Assister à l’audience d’examen du plan de cession ou de redressement

NEGOTIUM AVOCATS – Défense des bailleurs commerciaux en procédure collective
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