Indemnité d’éviction et résidences de tourisme : quels droits pour l’exploitant ?

Dans le cadre d’un bail commercial portant sur une résidence de tourisme ou une résidence de montagne, la fin du bail peut donner lieu au versement d’une indemnité d’éviction si le bailleur refuse le renouvellement. Toutefois, le régime applicable à ces établissements spécifiques, soumis à des contraintes juridiques et touristiques particulières, soulève des questions complexes que les tribunaux ont progressivement clarifiées.

NEGOTIUM AVOCATS, cabinet d’avocats spécialisé en droit des baux commerciaux et en droit de l’hôtellerie-tourisme, accompagne exploitants, bailleurs et investisseurs dans la sécurisation de leurs relations contractuelles.

1. Rappel : principe de l’indemnité d’éviction en bail commercial

En application des articles L.145-14 et suivants du Code de commerce, le refus de renouvellement d’un bail commercial sans motif grave et légitime ouvre droit à une indemnité d’éviction équivalente au préjudice causé par la perte du fonds :

• Valeur du fonds de commerce lié à l’exploitation des lieux
• Frais de réinstallation ou de perte d’exploitation
• Indemnités accessoires (déménagement, honoraires, etc.)

2. Particularités des résidences de tourisme

Les résidences de tourisme classées sont soumises à une réglementation spéciale (Code du tourisme). Elles impliquent souvent des baux de longue durée (9, 12 ou 11 ans), assortis de loyers fixes et d’obligations d’entretien, dans un cadre souvent fiscalement incitatif (dispositif Censi-Bouvard, LMNP, etc.).

La jurisprudence reconnaît en principe le droit au statut des baux commerciaux pour les exploitants, sauf clauses contraires ou éléments démontrant l’absence d’autonomie du locataire (ex. : gestion pour compte du bailleur).

3. L’exploitant est-il titulaire d’un fonds de commerce ?

C’est la question centrale en matière d’éviction. Pour qu’une indemnité soit due, encore faut-il que l’exploitant soit titulaire d’un fonds de commerce autonome. Les juges analysent plusieurs éléments :

• Capacité de fixer librement les prix et la politique commerciale
• Indépendance dans la gestion du personnel, des achats, des réservations
• Absence de contrat de mandat ou d’apparence d’un contrat de prestation de service

Si l’exploitant est juridiquement considéré comme simple gestionnaire du bien, aucun droit au statut ni indemnité n’est reconnu (ex. : Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n°14-29.180).

4. Montant et modalités de l’indemnité d’éviction

Lorsqu’elle est due, l’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice. Dans les résidences de tourisme :

• Elle peut être substantielle en raison du chiffre d’affaires réalisé, surtout en station de montagne
• Elle doit être évaluée par un expert judiciaire en cas de désaccord
• Elle peut inclure le coût de perte d’une implantation stratégique ou saisonnière

Le bailleur peut éviter de la verser uniquement s’il justifie d’un motif grave et légitime (troubles, impayés, manquements répétés).

5. Importance du contrat et des pratiques

La rédaction du bail, l’usage réel des lieux, les documents fiscaux et commerciaux, la visibilité de l’exploitant et sa clientèle propre sont des éléments déterminants. NEGOTIUM AVOCATS veille à construire des dossiers solides, que vous soyez bailleur ou exploitant.

Accompagnement de NEGOTIUM AVOCATS

Notre cabinet intervient :

• Pour la rédaction et l’audit de baux commerciaux en résidence de tourisme
• En cas de litige relatif à l’indemnité d’éviction
• Dans le cadre d’expertises judiciaires et de négociations amiables
• Pour le conseil aux investisseurs en montage ou restructuration de résidences

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