Sanctions de la cession irrégulière du bail commercial
La cession du droit au bail commercial est strictement encadrée par la loi et les stipulations contractuelles. Lorsqu’elle intervient en méconnaissance de ces règles, elle peut être frappée de sanctions graves : inopposabilité, résolution du bail, refus de renouvellement, voire réparation du préjudice causé au cessionnaire. Le cabinet NEGOTIUM AVOCATS vous expose les principales conséquences d’une cession irrégulière, illustrées par la jurisprudence.
1. L’inopposabilité de la cession au bailleur
Une cession irrégulière (absence de signification conforme à l’article 1690 du Code civil, non-respect des clauses contractuelles, absence d’agrément ou d’acte notarié requis) est inopposable au bailleur. Ce dernier peut considérer le cessionnaire comme un simple occupant sans droit ni titre, l’expulser, refuser tout renouvellement du bail et ignorer tout lien contractuel avec lui.
Le cédant demeure seul locataire vis-à-vis du bailleur. Il reste redevable des loyers, peut être poursuivi pour inexécution du contrat, et perd le bénéfice du droit au renouvellement s’il n’exploite plus le fonds.
2. La résolution du bail
Le bail peut être résilié en cas de cession non conforme aux exigences légales ou contractuelles :
- par clause résolutoire, après commandement resté infructueux (C. com. art. L.145-41)
- ou par voie judiciaire, pour manquement suffisamment grave (C. civ. art. 1224)
Les tribunaux ont validé la résiliation pour : absence d’acte notarié imposé par le bail, non-appel du bailleur à l’acte, violation de clause de cession à un successeur dans le commerce ou omission de permettre l’exercice du droit de préférence.
En revanche, la résolution est écartée lorsque la régularisation est intervenue rapidement, que le bailleur a tacitement accepté la cession ou qu’aucun préjudice réel n’est démontré.
3. Le refus de renouvellement du bail
Une cession irrégulière constitue un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction. La jurisprudence valide ce refus en cas de non-respect de clauses d’agrément, d’absence de notification régulière ou de défaut de respect de la procédure contractuelle de cession.
4. La responsabilité du cédant vis-à-vis du cessionnaire
Le cessionnaire évincé peut engager la responsabilité du cédant. S’il est privé de la jouissance des lieux ou du droit au renouvellement à cause de l’irrégularité de la cession, il peut demander réparation de son préjudice. Le cédant peut être condamné à verser une indemnité couvrant les pertes subies, sauf faute concurrente du cessionnaire (négligence, absence de vérification du respect du bail).
5. La question de la régularisation postérieure
La régularisation d’une cession irrégulière est admise par la jurisprudence si elle intervient avant l’acquisition de la clause résolutoire ou si la cession est conclue sous condition suspensive d’un acte authentique. Toutefois, en l’absence de clause résolutoire, la régularisation est souvent jugée impossible : l’irrégularité initiale vicie définitivement l’opération.
La réitération par acte notarié tardive ou la remise d’un acte conforme après coup ne purge pas l’irrégularité, sauf en cas d’accord exprès du bailleur ou de clause admettant la correction par la suite.
Conclusion
La cession irrégulière d’un bail commercial peut avoir des conséquences juridiques majeures : expulsion du cessionnaire, résiliation du bail, perte du droit au renouvellement, condamnation en responsabilité. Il est donc impératif de respecter scrupuleusement les clauses du bail et les règles de forme applicables.
NEGOTIUM AVOCATS assiste bailleurs, cédants et cessionnaires à chaque étape d’une cession de droit au bail : audit préalable, rédaction conforme, notifications, régularisations, contentieux. Pour sécuriser votre opération :
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