Cession du droit au bail commercial : cadre juridique et enjeux pratiques

La cession du droit au bail est une opération fréquemment rencontrée dans la vie des entreprises commerciales. Elle permet à un locataire (le cédant) de transférer à un tiers (le cessionnaire) le bénéfice d’un bail commercial en cours. Cette opération peut être isolée ou intégrée à une cession de fonds de commerce, et elle soulève des questions importantes en matière de validité, d’opposabilité au bailleur, et de régularité juridique.

NEGOTIUM AVOCATS, cabinet d’avocats spécialisé en baux commerciaux et cessions d’actifs professionnels, accompagne bailleurs, locataires et acquéreurs dans la sécurisation de ces opérations complexes.

1. Qu’est-ce que la cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail est un contrat par lequel le locataire transfère à un tiers son droit de jouissance sur les lieux loués, ainsi que les obligations du bail (paiement des loyers, respect des clauses contractuelles). Cette opération est juridiquement distincte de la cession de fonds de commerce, bien qu’elle puisse s’y rattacher.

Elle peut être gratuite ou onéreuse, réalisée à titre principal ou accessoire (ex. : cession du fonds, apport en société, adjudication, donation, etc.).

2. Cession de bail et cession de fonds de commerce : distinctions essentielles

La cession de fonds de commerce suppose la transmission d’une clientèle, élément essentiel et indivisible du fonds. En revanche, la simple cession du bail n’emporte pas cette clientèle. Les juridictions vérifient concrètement si une clientèle autonome est cédée ou non, sans s’attacher à la qualification donnée par les parties.

Exemples :

• Cession de bail seule : locaux cédés sans matériel, sans clientèle, avec changement total d’activité (Cass. com. 12-12-1989)
• Cession de fonds de commerce : transfert d’un fonds exploité avec clientèle propre, même partielle (Cass. com. 14-4-1992)

3. Opérations assimilées à une cession de bail

Certaines opérations peuvent être requalifiées en cession du bail :

• Apport en société à une structure tierce (Cass. com. 18-3-1963)
• Attribution du bail dans un partage ou une liquidation (Cass. 3e civ. 24-3-1981)
• Donation ou legs particulier d’un droit au bail (Cass. 3e civ. 22-1-1992)
• Adjudication (CA Paris 9-11-1954)

La qualification dépend de l’existence d’un transfert à une personne différente du locataire initial, sauf en cas de transformation de société, partage entre indivisaires ou attribution entre époux co-locataires.

4. Cession de parts sociales : attention à la fraude

La cession de parts sociales d’une société locataire n’est pas une cession de bail, car la personnalité morale ne change pas (Cass. com. 25-3-1965). Toutefois, une requalification est possible en cas de fraude aux droits du bailleur. Les juridictions exigent alors :

• Une intention frauduleuse (disparition du fonds, transfert déguisé, etc.)
• Une modification substantielle de l’activité dans les lieux loués

La simple cession de 100 % des parts sociales, même à prix symbolique, ne constitue pas en soi une cession du bail (Cass. com. 3-6-2014).

5. Clauses du bail et droit du bailleur

Le bail commercial peut limiter ou encadrer la cession :

• Clause d’agrément : soumise à l’accord du bailleur
• Clause d’inaliénabilité : interdiction temporaire
• Clause de solidarité : maintien de l’obligation du cédant

Ces clauses doivent être rédigées avec précision et interprétées strictement. En cas de contentieux, le bailleur peut demander l’annulation d’une cession irrégulière ou son inopposabilité.

Accompagnement de NEGOTIUM AVOCATS

Notre cabinet vous assiste dans :

• La rédaction et la négociation de clauses de cession dans les baux commerciaux
• Le montage juridique d’opérations de cession ou d’apport
• La gestion des litiges liés à une cession irrégulière
• L’analyse des risques de requalification ou de fraude alléguée

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