En matière de bail commercial, la cessation de la relation contractuelle ne s’improvise pas. Le bail ne prend pas fin automatiquement à l’échéance prévue. Il peut se prolonger tacitement ou être interrompu à l’initiative de l’une des parties, dans des conditions strictement encadrées par la loi. Le bailleur, tout particulièrement, doit faire preuve d’une rigueur extrême dans la gestion du congé commercial, sous peine de nullité de l’acte ou de lourdes conséquences financières.
Chez Negotium Avocats, nous accompagnons bailleurs et locataires dans toutes les étapes de la vie du bail commercial, de sa conclusion à sa résiliation ou son renouvellement. Focus sur les règles essentielles à connaître avant de délivrer un congé.
I. Congé du bail commercial : quelles sont les issues possibles ?
À l’arrivée du terme contractuel, trois hypothèses se présentent :
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Le bailleur peut notifier un congé, avec ou sans offre de renouvellement ;
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Le preneur peut prendre l’initiative de demander le renouvellement du bail ;
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À défaut d’initiative des parties, le bail se prolonge tacitement aux conditions antérieures, sans limitation de durée mais avec faculté de résiliation triennale par chacune des parties.
Dans chacune de ces situations, les conséquences juridiques diffèrent profondément. Mais dès qu’il souhaite reprendre les locaux ou modifier les conditions du bail, le bailleur doit agir dans les délais et formes prescrits.
II. Qui peut délivrer un congé et à qui doit-il être adressé ?
La validité du congé dépend d’abord de l’identité de celui qui le délivre. Le congé doit impérativement émaner :
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Du propriétaire bailleur, personne physique ou morale ;
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Ou du titulaire d’un droit réel immobilier, tel qu’un emphytéote, un titulaire de bail à construction ou un crédit-preneur dans le cadre d’un crédit-bail immobilier.
Il est également possible de mandater un administrateur de biens ou un gérant par mandat spécial, à condition que cela soit précisé dans l’acte.
Des cas particuliers méritent une attention renforcée :
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En indivision, tous les indivisaires doivent consentir à la délivrance du congé, à peine de nullité ;
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En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent notifier conjointement le congé avec offre de renouvellement, tandis que l’usufruitier seul peut refuser le renouvellement et supporter l’indemnité d’éviction ;
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En cas de copropriété divisée, un congé partiel peut être notifié par le propriétaire d’un seul lot.
Le destinataire du congé doit être le preneur, c’est-à-dire le titulaire du contrat de bail. Si plusieurs locataires ont signé le bail, le congé doit être délivré à chacun d’eux individuellement, dans le même acte. En cas de décès du locataire, le congé devra être adressé à tous les héritiers connus.
III. Délais : quand notifier un congé commercial ?
Le délai de préavis légal est de six mois avant le terme du bail. Ce délai est strict et doit être respecté à la lettre. À défaut, le congé est inopposable à son destinataire et le bail se poursuit.
En pratique :
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Si le congé est donné pendant la période contractuelle : il prend effet au terme du bail, même si cette date ne coïncide pas avec un trimestre civil ;
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Si le congé est donné moins de six mois avant le terme, il ne prend effet que le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de six mois ;
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Si le bail est en tacite prolongation, le congé prendra effet le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du préavis de six mois.
Exemples pratiques :
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Pour un bail prenant fin le 30 juin 2027, le congé doit être notifié au plus tard le 30 décembre 2026 ;
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Un congé donné le 17 janvier 2027 ne sera effectif que le 30 septembre 2027 ;
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Un congé notifié en cours de tacite prolongation le 15 juin 2022 produira effet le 31 décembre 2022.
💡 Même un congé délivré trop tôt n’est pas nul : ses effets sont simplement reportés à la date régulière.
IV. Quelle forme doit prendre le congé commercial ?
Le formalisme est capital. Le congé doit être délivré par acte d’huissier, sauf exception prévue contractuellement (lettre recommandée avec AR en matière de congé par le preneur).
Il doit informer expressément le locataire qu’il dispose de deux ans pour saisir le tribunal s’il souhaite contester le congé ou réclamer une indemnité d’éviction.
V. Motivation du congé : une exigence variable selon les cas
Le contenu du congé dépend de son objectif :
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Congé avec offre de renouvellement :
Pas de motivation particulière requise, mais il est conseillé d’indiquer le loyer envisagé, qui ne sera exigible qu’après notification régulière. -
Congé avec refus de renouvellement et indemnité d’éviction :
Le refus suffit à motiver l’acte. L’offre d’indemnité peut être non chiffrée, mais doit être expresse. -
Congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction :
Ce cas impose une motivation stricte, qui varie selon le fondement :-
Dénégation du droit au statut (ex. : absence d’immatriculation) ;
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Motif grave et légitime (ex. : manquements contractuels non régularisés malgré mise en demeure) ;
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Reprise pour reconstruction, habitation, insalubrité, etc.
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⚠️ Le principe d’immutabilité des motifs interdit au bailleur de modifier ou compléter la motivation après la notification. Il peut néanmoins invoquer des faits nouveaux ou ignorés au moment du congé.
VI. Quels sont les effets du congé commercial ?
Le congé, une fois délivré, met irrévocablement fin au bail. Il n’a pas besoin d’être accepté par le locataire. En revanche, le bailleur ne peut pas revenir en arrière, sauf accord explicite du locataire.
Selon le type de congé :
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En cas de congé avec offre de renouvellement, le locataire peut :
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Accepter l’offre (sous réserve de négociation sur le loyer) ;
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Contester le loyer devant le juge des loyers commerciaux.
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En cas de refus de renouvellement, le locataire peut :
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Contester les motifs ou demander l’indemnité d’éviction devant le tribunal ;
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Proposer un règlement amiable en chiffrant l’indemnité.
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Besoin d’un accompagnement pour délivrer un congé en bail commercial ?
Chez Negotium Avocats, nous vous aidons à :
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Sécuriser la procédure de résiliation du bail ;
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Rédiger un congé conforme, motivé et incontestable ;
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Gérer la fixation du loyer de renouvellement ;
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Contester ou défendre une indemnité d’éviction.
Nos avocats expérimentés en droit des baux commerciaux vous assistent à chaque étape, que vous soyez propriétaire, locataire, gestionnaire de patrimoine ou professionnel de l’immobilier.
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