Fiche pratique : Que faire en cas d’impayés de loyers dans un bail commercial ?

Fiche pratique : Que faire en cas d’impayés de loyers dans un bail commercial ?

La survenance d’impayés dans le cadre d’un bail commercial est une situation fréquente, mais potentiellement lourde de conséquences si elle n’est pas traitée avec rigueur. La gestion efficace de ces incidents suppose de maîtriser les outils juridiques à la disposition du bailleur, dans le respect des règles du statut des baux commerciaux.

Voici une fiche pratique complète, étape par étape.

1. Identifier précisément la nature des impayés

Avant toute démarche, il est indispensable de dresser un état exact et détaillé de la créance du bailleur :

• Loyer principal : sommes dues au titre du loyer de base ou du loyer indexé.

• Charges locatives : charges récupérables contractuellement mises à la charge du preneur (entretien, gardiennage, etc.).

• Taxes récupérables : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

• Indemnité d’occupation : en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation ou à l’expiration du bail.

🔎 Objectif : disposer d’un décompte précis à produire en cas de contentieux ou de saisie judiciaire.

2. Mettre en œuvre une relance amiable efficace

Une relance préalable est vivement conseillée, même si elle n’est pas légalement obligatoire :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres contre récépissé.

• Fixation d’un délai raisonnable de régularisation, en général entre 7 et 15 jours.

• Formulation claire : montant dû, échéance, référence au bail, avertissement sur les suites potentielles.

🔎 Objectif : formaliser l’échange, démontrer votre diligence et éviter toute contestation sur l’absence de tentative amiable.

3. Analyser la clause résolutoire du bail commercial

Le recours à la clause résolutoire, prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce, suppose que :

• La clause figure expressément dans le bail.

• Elle soit limitée à des manquements précis (généralement le non-paiement du loyer).

• Le locataire ait reçu un commandement de payer resté infructueux à l’issue d’un délai d’un mois.

⚠️ Le juge peut accorder des délais de grâce au locataire (articles 1343-5 et 1343-3 du Code civil), même si la clause est acquise.

🔎 Objectif : encadrer juridiquement votre démarche, sécuriser la procédure en amont de toute action en résiliation.

4. Faire délivrer un commandement de payer par huissier

Le commandement doit respecter strictement les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce :

• Délivré par acte d’huissier (commissaire de justice).

• Indiquer la somme réclamée, la clause résolutoire invoquée, le délai d’un mois pour régulariser.

• Mentionner que la clause résolutoire sera acquise à défaut de paiement dans ce délai.

🔎 Objectif : faire courir le délai avant acquisition de la clause résolutoire, première étape vers l’expulsion.

5. Saisir le juge pour constater la résiliation ou en obtenir judiciairement la prononciation

Deux options se présentent au bailleur :

• Constatation judiciaire de la clause résolutoire (si le délai d’un mois est expiré sans régularisation).

• Demande de résiliation judiciaire du bail, même en l’absence de clause résolutoire, en cas de manquement grave et répété.

La saisine s’opère généralement en référé devant le président du tribunal judiciaire, statuant comme juge des loyers commerciaux (article R. 145-23 C. com.).

🔎 Objectif : obtenir un titre exécutoire pour résilier le bail et engager l’expulsion.

6. Mettre en œuvre la procédure d’expulsion

Une fois la résiliation prononcée ou constatée, l’expulsion suppose plusieurs étapes :

• Signification du jugement au locataire (par acte d’huissier).

• Commandement de quitter les lieux, avec un délai de deux mois minimum sauf réduction par le juge.

• En l’absence de départ volontaire : requête en obtention du concours de la force publique auprès de la préfecture.

• Expulsion par huissier avec escorte éventuelle.

⚠️ La procédure peut être suspendue par des mesures gouvernementales (trêve hivernale commerciale, état d’urgence sanitaire…).

🔎 Objectif : récupérer le local, assurer la continuité du bail ou relouer dans les meilleurs délais.

7. Réagir à l’ouverture d’une procédure collective

Si le preneur est en difficulté, il peut être placé sous sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire :

• Toute action en justice ou procédure d’expulsion est suspendue à compter du jugement d’ouverture (article L. 622-21 C. com.).

• Le bailleur doit déclarer sa créance dans un délai de deux mois auprès du mandataire judiciaire.

• Il peut demander la résiliation du bail après un délai de trois mois si les loyers postérieurs au jugement ne sont pas réglés (article L. 622-14 C. com.).

🔎 Objectif : préserver votre créance et sécuriser la gestion du local en cas d’insolvabilité du locataire.

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Le cabinet NEGOTIUM AVOCATS assiste bailleurs institutionnels, investisseurs et administrateurs de biens dans la gestion contentieuse des impayés de loyers commerciaux, de la phase amiable jusqu’à l’expulsion, en passant par le contentieux du bail.

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