Bail commercial et contrat de franchise : une articulation juridique à sécuriser

Lorsqu’un commerçant exerce son activité dans le cadre d’un contrat de franchise, celui-ci est très souvent également titulaire d’un bail commercial. Ces deux contrats coexistent mais obéissent à des régimes juridiques distincts. Leur articulation soulève des questions essentielles de droit, en particulier lors de la cession du fonds, du non-renouvellement ou de la rupture du contrat de franchise.

1. Indépendance juridique des deux contrats

Le bail commercial et le contrat de franchise sont deux actes indépendants sur le plan juridique. Le premier est un contrat de location régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, tandis que le second est un contrat sui generis de collaboration commerciale entre le franchiseur et le franchisé.

Le local commercial loué est néanmoins souvent indispensable à l’exploitation du concept de franchise. Le franchisé est donc doublement engagé : envers son bailleur pour l’usage du local, et envers le franchiseur pour l’exploitation du concept, de la marque et du savoir-faire.

2. Le bail commercial et la clause d’exploitation

Le bail peut contenir une clause de destination ou d’exploitation stipulant que les locaux seront affectés à une activité déterminée, parfois en lien avec l’enseigne du franchiseur. Il convient de veiller à ce que cette clause :

• ne restreigne pas l’usage à la seule marque du franchiseur (ce qui pourrait poser problème en cas de fin du contrat de franchise),
• précise que l’activité est exercée « dans le cadre d’une franchise, sans exclusivité ».

À défaut, la résiliation du contrat de franchise pourrait entraîner une incompatibilité avec la clause de destination du bail, exposant le locataire à un risque de résiliation.

3. L’entrée dans les lieux : qui signe le bail ?

Il est essentiel de clarifier la qualité de locataire : est-ce le franchisé ou le franchiseur ?

• Si le franchisé signe seul le bail, il en assume tous les droits et obligations, mais peut être contraint d’exploiter uniquement sous l’enseigne du franchiseur.
• Si le bail est signé par le franchiseur qui met les locaux à disposition du franchisé, on entre dans un schéma de sous-location ou de mise à disposition, nécessitant l’autorisation expresse du bailleur.

4. La cession du bail ou du fonds de commerce

Le franchisé souhaitant céder son bail ou son fonds de commerce doit obtenir l’accord du bailleur, mais aussi veiller à la clause de non-transférabilité du contrat de franchise. Il existe alors un risque de cession partielle non autorisée.

Il est conseillé de :

• négocier avec le franchiseur une clause de transfert automatique du contrat de franchise sous conditions,
• prévoir dans le bail la possibilité de céder à un successeur dans le même concept commercial (même activité).

5. Rupture du contrat de franchise : quelles conséquences ?

À l’expiration ou à la résiliation du contrat de franchise, le franchisé conserve en principe son bail commercial. Toutefois :

• Il ne peut plus utiliser la marque ou les signes distinctifs de l’enseigne,
• Il devra adapter son activité commerciale si la clause de destination du bail était trop restrictive,
• Il peut être exposé à une action en concurrence déloyale du franchiseur.

6. Recommandations pratiques

NEGOTIUM AVOCATS recommande, pour tout projet de franchise :

• De faire relire conjointement le bail commercial et le contrat de franchise,
• De sécuriser la destination des lieux et les clauses de cession,
• D’anticiper la sortie du réseau (droit au bail, non-concurrence, indemnité d’éviction).